Der Verkauf Ihrer Immobilie

Der Verkauf Ihrer Immobilie

Makler Alleinauftrag

Sicher, erfolgreich, leistungsstark

Buchen Sie die höchstmöglichen Leistungen für Ihren Immobilien­verkauf

In Deutschland glauben immer noch einige Menschen, dass es effektiver ist, mehrere Makler gleichzeitig mit dem Verkauf einer Immobilien zu beauftragen.

Das ist jedoch ein großer Irrtum. Diese Art der Vermarktung ist die schlechteste von allen. Leider merken viele Verkäufer dies oft zu spät und  erleiden am Ende meistens schmerzhafte, finanzielle Verluste.

Warum das so ist? Ganz einfach, kein Makler ist bereit ein finanzielles Risiko für eine professionelle Vermarktung in die Hand zu nehmen, weil sie nie den Fortschritt des Verkaufs der Mitbewerber kennen und diese auch von seinen kostenaufwendigen Marketingmaßnahmen profitieren könnten.

Hinzu kommt die durch das “Multilisting” entstandene Unsicherheit bei den Interessenten. Diese fragen sich (oft zu Recht) an welchen oder wie viele Makler sie beim Kauf die Provision zahlen müssen. Fragen sie bei Makler “X”  an und kaufen bei Makler “Y”, so müssen sie unter Umständen beiden eine Provision zahlen oder die Makler müssen sich untereinander einigen. Diese Angelegenheiten landen dann oft vor Gericht.

Die Erzielung eines realen Kaufpreises bleibt meisten aus, da sich Interessenten fragen, warum der Verkäufer mehrere Makler benötigt um eine Immobilie zu verkaufen. “Wenn einer alleine das nicht schafft, dann muss doch da ein Haken an der Sache sein…”

Ein Makler – Das gesamte Leistungsspektrum

Mit einem Makleralleinauftrag sind erhalten Sie die Sicherheit, einen erfahrenen Profimakler an Ihrer Seite zu haben, der sich für Ihre Ziele einsetzt und eine individuelle Vermarktungsstrategie umsetzt.

Er wird innerhalb der Vertragslaufzeit kostenintensive Marketingmaßnahmen verfolgen um einen schnellen Verkauf zum vorher festgesetzten Verkaufspreis zu realisieren.

Bei der Vermarktung durch nur einen Makler steigt auch die Exklusivität der zu veräussernden Immobilien und erweckt somit mehr Interesse.

Immobilie bewerten

Ermittlung eines marktgerechten Wertes Ihrer Immobilie

Welche Bewertungsverfahren für Immobilien gibt es?

Wenn der Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstückes zu ermitteln ist, gibt es in Deutschland verschiedene Verfahren.

Alle basieren auf den normierten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung und ermitteln den Verkehrswert nach Paragraph 194 BauGB (Baugesetzbuch).

Vertrauen Sie auf unsere Erfahrungen bei Immobilienbewertungen, die wir auf Grundlage profunder Marktkenntnis bereits seit Firmengründung 2009 erstellen.


Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen zugrunde gelegt. Berechnet wird auf der Basis von Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung des Alters der Immobilie. Es wird bei Reihenhäusern und Einfamilienhäusern angewendet.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird unter Berücksichtigung der aktuellen Mietvertragsabschlüsse und der Standortentwicklung berechnet. Angewendet wird das Ertragswertverfahren bei Wohn- und Geschäftshäusern, vermieteten Wohnungen, Büroimmobilien und Ladengeschäften.

Vergleichswertverfahren

Hier werden verschiedene andere Immobilien in gleicher Lage und Ausstattung sowie Alter, welche vor kurzer Zeit verkauft wurden, zur Wertermittlung herangezogen. Das Vergleichswertverfahren wird bei Grundstücken, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und gleichartigen Siedlungshäusern angewendet.


Wie viel kostet eine Immobilienbewertung?

Eine Objektbewertung zu Verkaufsabsichten über PROPERTY8 REAL ESTATE MUNICH ist unverbindlich und kostenlos, auch bei Nichterteilung eines Verkaufsauftrags.

Wenn Sie ein professionell erstelltes Verkehrswertgutachten für Ihr Objekt benötigen, müssen wir dieses je nach Umfang und Aufwand berechnen.

VERKAUFS­VORBEREITUNG

Keine zweite Chance für den ersten Eindruck

Zusammenstellung aller verkaufsrelevanten Unterlagen

Bevor es losgeht, müssen alle wichtigen und gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen zusammengestellt werden.
Das ist bei einer Wohnung oft mühsamer als bei einem Haus, da eine Wohnung aus Sonder- und Gemeinschaftseigentum besteht und verwaltet wird. Unter Wohnungseigentum werden alle Sondereigentumseinheiten verstanden, die dem Zwecke des Wohnens dienen.

Folgende Unterlagen werden zum Verkauf einer Immobilie benötigt

  • Gültiger Energieausweis
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan/Flurkarte
  • Grundrisspläne
  • Baupläne inkl. Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung
  • Kubaturberechnung
  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftspläne
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Betriebskostenaufstellung
  • Inventarliste bei mitverkauften Möbeln

Perfekt in Szene gesetzt

Um eine Immobilie in das richtige Licht zu rücken, nutzen wir innovative Marketingtools wie spiegellose Fototechnik, 360 Grad Immobilientouren, Drohnenfotografie- und Videos sowie möblierte Grundrisspläne.

Je nach Objekt kann bei Bedarf einer unserer Homestaging-Partner einzelne Räume oder ganze Häuser kurzfristig einrichten um die Fantasie der Interessenten zu beflügeln. Bei Gefallen kann die Einrichtung auch vom Käufer übernommen werden.

In einem aussagekräftigen und Neugierde erweckenden Exposé werden alle wichtigen Informationen zu einem Gesamtpaket geschnürt.

MARKETING + STRATEGIE

Wir finden den richtigen Käufer

Individuelle Massnahmen für maximalen Erfolg

Jede Immobilie ist anders und unterscheidet sich durch Ausstattung, Größe, Ausstattung, Alter, Zustand, Renovierungs- oder Sanierungsstau, Energie-Effizienz, Art der Wärmezufuhr, Lage, Umfeld und Nachbarschaft.

Professionelle Makler richten ihre Marketingmassnahmen auf spezielle Zielgruppen aus, die zu der jeweiligen Immobilie passen. Dazu wird zunächst das Umfeld genau unter die Lupe genommen um herauszufiltern, welche Käufer geeignet sind. Sind zum Beispiel viele kleine Kinder in der Nachbarschaft und Kindergärten und Grundschule in unmittelbarer Nähe, so macht es wenig Sinn, sich auf die Käuferschicht “Ältere Leute/Rentner” zu fokussieren, sondern auf junge Familien, die sich genau dort wohl fühlen.

Richtige Käufer suchen und finden – nicht warten bis sie zufällig kommen

Um das Interesse potentieller Käufer zu sichern, werden alle verfügbaren Kommunikationswege, auch in Symbiose mit unseren Netzwerkpartnern, genutzt. Für eine effiziente Vermarktung werden unterschiedliche Marketingtools kombiniert und auf die zuvor definierte Käuferschicht zugeschnitten.

Dazu zählen unter anderem:

  • Flyeraktionen in der Nachbarschaft
  • Anzeigen in Printmedien
  • Onlinewerbung
  • Mailingaktionen
  • Selektierung einzelner Kunden aus unserer Kundendatei

Selbstverständlich werden alle Aktivitäten zuvor mit den Eigentümern abgestimmt.

PRÄSENTATION ONLINE + OFFLINE

Der Farbklecks im Einheitsgrau

Auffallen durch die Nutzung der besten Marketingtools

Um Immobilien bestmöglich präsentieren zu können, nutzen wir eine Reihe von ausgewählten Tools, von denen wir überzeugt sind und die auch individuell eingesetzt werden können.


Eigene Broschüren, Flyer und Exposé-Magazine

Verteilung durch Zuträger, als Beilagen in Tageszeitungen oder Versand per Post oder E-Mail.


360 Grad Besichtigungstouren

Onlinebesichtigungen dieser Art werden immer beliebter und können bequem vom heimischen PC aus navigiert werden.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Kunden, die vorher eine andere Vorstellung der Immobilie hatten, kommen erst garnicht zur Besichtigung. Somit spart man viel Zeit und nur interessierte Käufer möchten sich vor Ort ein eigenes Bild machen.


Erstellung von Grundrissplänen

Mit Hilfe spezieller Programme können wir eigene Grundrisspläne jeder Immobilie erstellen. Zweidimensional (2D), dreidimensional (3D) und beide Varianten auch mit virtuellen Möbeln.


Professionelle Fotos

Wir arbeiten mit einem Münchner Fotografen zusammen, der sich auf die Fotografie von Immobilien spezialisiert hat.


Drohnenvideos

Drohnenvideo München


BESICHTIGUNG + BERATUNG

Hier werden Kaufentscheidungen getroffen

Die Bedürfnisse der Käufer stehen im Vordergrund

Jede Immobilienbesichtigung beginnt mit einem Anruf des Interessenten und der Bitte um einen Besichtigungstermin.
Bereits hier nutzt der Profimakler die Gelegenheit, die Bedürfnisse des potentiellen Käufers abzufragen und somit mögliche “Immobilientouristen” von echten Interessenten zu unterscheiden.

Während die Neugierigen sich einfach nur gerne, vorwiegend am Wochenende, Immobilien zum Zeitvertreib anschauen, fragen die wirklich interessierten Kunden nach der Lage und dem Umfeld. Schließlich möchten auch sie wissen, wo sie später eventuell leben werden. Die Lage ist mit der wichtigste Punkt und auch das größte Ausschlusskriterium. Laute Verkehrsstraßen, Autobahnnähe, Bahnlinien und ein negatives Umfeld sind die häufigsten Ursachen für eine Entscheidung gegen die Immobilie. Wer es als Makler soweit kommen lässt, der hat seine Hausaufgaben nicht richtig gemacht, weil diese Punkte klar erkenntlich in die Beschreibung des Angebots gehören.

Ein weiterer, wichtiger Punkt ist die Frage des Maklers an den Interessenten, wie lange er schon sucht. Steht er gerade am Anfang seiner Suche, so ist das eine besondere Herausforderung, da der Kunde wahrscheinlich erst den Markt sondieren möchte und sich mehrere Objekte zum Vergleichen ansehen muss. Eventuell hat er auch noch keine Finanzierungszusage oder ist sich nicht bewusst, wie hoch der Eigenkapitalanteil sein sollte. Selbstverständlich kann dieser Kunde auch besichtigen, er wird aber sehr wahrscheinlich keine Kaufentscheidung treffen.

Die Besichtigung – Check vor Ort mit vielen Emotionen

Selbst wenn der Kunde bereits vorab eine 360 Grad Immobilientour gesehen hat und jeder noch so kleine Winkel fotografiert wurde, ist die Besichtigung der Immobilie immer das Highlight.

Im Unterschied zu den virtuellen Medien ist die Begutachtung live vor Ort etwas, wo Emotionen wahrgenommen werden. Der Kunde möchte einfach spüren, ob er sich in seinem neuen zu Hause wohl fühlt. Er möchte riechen, schmecken, hören, sehen und fühlen. Wie riecht es im Keller? Welches Geräusch macht der Parkettboden beim darüber laufen? Wie viel Sonnenlicht kommt nachmittags auf den Balkon? Wie ist die Aussicht und wie laut die Nachbarn?

Man muss den Menschen bei einer Besichtigung ausreichend Zeit lassen, diese Dinge für sich abzuwägen. Nach und nach kann sich das Kaufinteresse verstärken. Wenn die Ausstattung, die Technik, die Energiewerte und die Wirtschaftlichkeit der Immobilie ebenso passen, dann wird der Kunde nach weiteren Unterlagen, einer eventuellen Preisanpassung und einem zweiten Besichtigungstermin mit den Eltern oder Bekannten sowie dem weiteren Verlauf der Kaufabwicklung fragen. All das sind typische Käuferfragen.

Auswahl der Interessenten

Die Aufgabe des Maklers besteht darin, die richtigen Interessenten auszuwählen. Das spart viel Zeit und man kann sich auf die wichtigen Kunden konzentrieren.

Vorzugsweise sind diese:

  • Kunden, die schon länger suchen und somit den Markt bereits sondiert haben und wissen was sie wollen
  • Kunden, die bereits mit Ihrer Bank über eine Finanzierung gesprochen haben oder über ausreichend Eigenkapital verfügen
  • Anleger, die bereits mehrere Immobilien besitzen
  • Immobilienbesitzer, die wegen unterschiedlichen Gründen in eine andere Immobilie wechseln (z. B. aus Altersgründen)

Abschluss

Beurkundung des Kaufs beim Notar

Der Kauf wird besiegelt

Beim Immobilienkauf ist der Termin beim Notar Pflicht. Er prüft alle Angaben und setzt den Kaufvertrag auf.

Zunächst übermittelt der Makler dem Notar alle wichtigen Daten und zuvor eingeholte Unterlagen für den Vertrag. Danach erstellt der Notar einen Vertragsentwurf, welcher den Beteiligten zur Ansicht und Prüfung übersandt wird. Beide Parteien können sich mit Fragen an den Notar oder an den Makler wenden.

Käufer und Verkäufer haben nun ausreichend Zeit (i. d. R. 14 Tage) um dem Notar eventuelle Berichtigungen oder Änderungen mitzuteilen.

Das muss im Vertrag stehen

  • Namen, Anschrift, Geburtsdaten und Steuer-Identifikationsnummern von Käufer und Verkäufer
  • Exakte Bezeichnung des Kaufobjekts, inklusive Auflistung übernommener beweglicher Gegenstände wie Möbel, Lampen oder Brennstoffvorräte
  • Löschung bzw. Übernahme eventuell bestehender Grundschulden
  • Kaufpreishöhe, Zahlung und Fälligkeit
  • Besitzübergang, also der Zeitpunkt, an dem die Immobilie wirtschaftlich auf den Käufer übergeht
  • Zustand des Kaufobjekts inkl. Rechten des Käufers bei Mängeln
  • Auflassung und Bestimmungen zum Eigentumsübergang
  • Sonstige Grundbucherklärungen wie z.B. die Löschung von Wohn- und Grundpfandrechten
  • Zusätzliche Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer

So geht es nach dem Notartermin weiter

Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer den Erwerb des Eigentums an der Immobilie zusichert.

Der Käufer erhält vom Notar nach etwa vier bis acht Wochen eine Zahlungsaufforderung. Wird der Kaufpreis gesplittet, so wird genau aufgeführt, wie viel Geld der Käufer an wen bezahlen muss. Der Käufer hat 14 Tage Zeit, den Kaufpreis zu bezahlen.

Wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat, muss er dies dem Notar mitteilen und der Besitz geht an den Käufer über. Die rechtssichere Übergabe der Immobilie sollte vom Makler protokolliert werden (Zählerstände, ordnungsgemäßer Zustand).